In caso di cessione infraquinquennale di immobile ristrutturato, la spesa per la ristrutturazione può essere dedotta per intero nel calcolo della plusvalenza imponibile, anche se il pagamento delle suddette spese di ristrutturazione avviene mediante sconto in fattura ovvero anche se le spese sostenute vengono recuperate parzialmente mediante detrazione irpef.
In tal senso si esprime l’Agenzia delle entrate nella risposta 204/2021; in particolare richiama la Cassazione (sentenza n. 16538/2018) sulle spese incrementative, rilevanti ai fini del computo.
Secondo la Suprema corte, le spese incrementative sono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene”. Inoltre, continua la Cassazione, “sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (…) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D’altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile. L’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.
Alla luce dei principi menzionati, l’Agenzia ritiene che le spese, sebbene non effettivamente sostenute dall’istante attraverso lo sconto in fattura, possono rientrare tra le spese incrementative, nell’accezione formulata dalla Cassazione nella citata sentenza, in quanto non attengono alla normale gestione del bene ma ne hanno aumentato il valore. Tali spese, quindi, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra-quinquennale del fabbricato, tra i costi inerenti all’immobile stesso ed essere dedotti dal prezzo di vendita.
Non rileva, ai fini dei quesiti sottoposti al vaglio dell’Agenzia, il fatto che le spese diano diritto al Superbonus o che l’istante intenda fruire dello sconto in fattura, in alternativa alla detrazione d’imposta.
NOTAIO MASSIMO PLASMATI 