L’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986, dispone che devono essere tassati come redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni”.
L’individuazione del termine di decorrenza del quinquennio non pone problemi particolare nel caso di acquisto di un immobile finito successivamente ceduto nello stato in cui si trovava all’epoca dell’acquisto.
Viceversa in caso di acquisto di immobile allo stato rustico e di successiva ultimazione dello stesso, sorge il problema di capire da quale momento decorre il termine quinquennale, la cui scadenza escluse l’imponibilità della plusvalenza immobiliare ai fini Irpef.
L’Agenzia Entrate nella risoluzione 231/E del 06.06.2008 afferma : “Per quanto concerne il momento di ultimazione della costruzione di un immobile, questa Direzione Centrale, con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, in materia di regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati, ha chiarito che esso coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.
Peraltro, già con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, anche in materia di accertamento dei requisiti “prima casa”, era stato chiarito che si deve ritenere “ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile.
La predetta circolare ha precisato che la stipula del contratto, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente, fa presumere che l’immobile, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata.”
Si segnala infine che anche agli effetti dell’ICI, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 504 del 30 novembre 1992, “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”. Si ritiene quindi che in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione di un immobile di fatto prescinde dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione rilasciata in sede di collaudo, prevalendo,
invece, la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene.
NOTAIO MASSIMO PLASMATI 