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L’assicurazione sulla vita al vaglio delle Sezioni Unite – sentenza n. 11421 del 30 aprile 2021

Questi i principi affermati dalle sezioni unite nella sentenza 11421 del 30.04.2021:

1) la generica individuazione quali beneficiari degli ‘eredi (legittimi e/o testamentari)’ ne comporta l’identificazione soggettiva con coloro che, al momento della morte dello stipulante, rivestano tale qualità in forza del titolo della astratta delazione ereditaria prescelto dal medesimo contraente, indipendentemente dalla rinunzia o dall’accettazione della vocazione.

2) l’eventuale istituzione di erede per testamento compiuta dal contraente assicurato dopo aver designato i propri ‘eredi legittimi’ quali beneficiari della polizza non rileva […] né come nuova designazione […] né come revoca del beneficio, agli effetti dell’art. 1921 c.c., ove non risulti inequivoca volontà in tal senso, operando su piani diversi l’intenzione di disporre mortis causa delle proprie sostanze e l’assegnazione a terzi del diritto contrattuale alla prestazione assicurativa.

3) la designazione generica degli ‘eredi’ come beneficiari di un contratto di assicurazione sulla vita, in difetto di una inequivoca volontà del contraente in senso diverso, non comporta la ripartizione dell’indennizzo tra gli aventi diritto secondo le proporzioni della successione ereditaria, spettando a ciascuno dei creditori, in forza della eadem causa obligandi, una quota uguale dell’indennizzo assicurativo.

4) l’attribuzione del diritto iure proprio al beneficiario per effetto della designazione giustifica altresì l’applicabilità all’assicurazione sulla vita per il caso morte dell’art. 1412 c.c.,comma2,conconseguente trasmissibilità agli eredi del terzo premorto della titolarità dei vantaggi dell’assicurazione.

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Cessione di cubatura al 3% di registro

La natura dell’atto di trasferimento dei diritti edificatori (c.d. cubatura) è da tempo controversa tra i sostenitori della natura traslativa e i sostenitori della natura obbligatoria.

L’Agenzia delle Entrate si è espressa nel senso della natura reale dell’atto di cessione ritenendo applicabile allo stesso l’imposta di registro del 9%, come ha confermato anche recentemente nella risposta da interpello del 24.10.2018 nonchè nella risoluzione 223 del 20.08.2009.

Di recente, tuttavia, le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 16080/2021, dopo aver analiticamente ricostruito i termini della questione, ha affermato che:

“la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: – immediatamente traslativo di un diritto edifica tono di natura non reale a contenuto patrimoniale; – non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 cod.civ.; – trascrivibile ex art.2643, n. 2 bis cod.civ.; – assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto ‘diverso’ avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art.9 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R.131/86 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt.4 Tariffa allegata al d.lvo 347/90 e 10, co. 2″, del medesimo d.lvo“

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Trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione difabbricati cd. «da demolire» – Articolo 67, comma 1, lettera b), delTUIR

La Suprema corte di Cassazione con sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019, ha affermato i seguenti principi : «a) la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa Esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus; b) la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, eppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste; c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile; d) il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove – nell’esercizio di discrezionalità politica
che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. – ha previsto

In sostanza, secondo l’interpretazione dei giudici di legittimità, se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area «suscettibile di utilizzazione edificatoria» di cui all’articolo 67 del TUIR, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata

CIRCOLARE N.23/2020

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L’indicazione nell’atto di cessione dei terreni di un valore inferiore a quello periziato non determina decadenza dagli effetti della rideterminazione di valore

Sentenze delle SS.UU. della Cassazione nn. 2321 e 2322 del 2020

La Corte di cassazione con le sentenze nn. 2321 e 2322 del 31 gennaio 2020 afferma che «l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene».

Secondo i giudici, la possibilità di avvalersi del meccanismo agevolativo di cui al citato articolo 7, comma 1, della legge n. 448 del 2001 va intesa nel senso che, una volta verificatisi i presupposti di legge per fruire dell’imposta sostitutiva, «tale meccanismo impedisce di recuperare, ai fini del computo della plusvalenza, il valore storico del bene anteriore a quello di perizia, ancorché detto valore non sia indicato nell’atto o sia indicato un valore commerciale inferiore a quello periziato, come tale inidoneo a determinare l’insorgenza di un reddito tassabile rispetto al valore periziato maggiore

CIRCOLARE AGENZIA ENTRATE N.1/2021

da quale momento un fabbricato si considera “ultimato” per il calcolo della plusvalenza immobiliare?

L’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986, dispone che devono essere tassati come redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni”.

L’individuazione del termine di decorrenza del quinquennio non pone problemi particolare nel caso di acquisto di un immobile finito successivamente ceduto nello stato in cui si trovava all’epoca dell’acquisto.

Viceversa in caso di acquisto di immobile allo stato rustico e di successiva ultimazione dello stesso, sorge il problema di capire da quale momento decorre il termine quinquennale, la cui scadenza escluse l’imponibilità della plusvalenza immobiliare ai fini Irpef.

L’Agenzia Entrate nella risoluzione 231/E del 06.06.2008 afferma : “Per quanto concerne il momento di ultimazione della costruzione di un immobile, questa Direzione Centrale, con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, in materia di regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati, ha chiarito che esso coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.
Peraltro, già con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, anche in materia di accertamento dei requisiti “prima casa”, era stato chiarito che si deve ritenere “ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile.
La predetta circolare ha precisato che la stipula del contratto, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione dei lavori rilasciata dal tecnico competente, fa presumere che l’immobile, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata.”

Si segnala infine che anche agli effetti dell’ICI, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 504 del 30 novembre 1992, “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”. Si ritiene quindi che in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione di un immobile di fatto prescinde dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione rilasciata in sede di collaudo, prevalendo,
invece, la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene.

Trasferimento di lotti edificabili ed imposta fissa di registro

La cessione di lotti edificabili può usufruire dell’agevolazione prevista dall’art. 32 del d.p.r. 601/1973 (imposta fissa di registro ed esenzione da ipotecaria e catastale in luogo dell’imposta proporzionale di registro al 9% sul valore venale del bene) in presenza delle condizioni prescritte dall’art.20 comma 2 della legge 10/1977, come modificato dall’art. 1 comma 88 della legge 205/2017, qualora essi risultino essere degli atti attuativi posti in essere in esecuzione di atti preordinati alla trasformazione del territorio risultati da accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici.

Tanto si desume dalla risposta ad interpello 76/2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Al fine di accedere al regime agevolativo diventa determinante sia la correlazione del singolo atto di trasferimento con un preesistente accordo/convenzione urbanistica tra privato ed ente pubblico sia la valutazione dei contenuti dell’accordo/convenzione suddetto che deve risultare stipulata nell’alveo di applicazione della legge 10/1977.

Infatti, la stessa Agenzia delle Entrate nella precedente risoluzione n.80/2018 ha affermato che “non si ritiene possibile applicare genericamente il regime di favore con riferimento ad atti che, pur se genericamente preordinati alla trasformazione del territori, non appaiono riconducibili alla tipologia di atti relativi e connessi all’attuazione della disciplina della legge 10/77”

PLUSVALENZA SU IMMOBILE RISTRUTTURATO – DEDUCIBILITA’ DELLE SPESE PAGATE CON LO SCONTO IN FATTURA

In caso di cessione infraquinquennale di immobile ristrutturato, la spesa per la ristrutturazione può essere dedotta per intero nel calcolo della plusvalenza imponibile, anche se il pagamento delle suddette spese di ristrutturazione avviene mediante sconto in fattura ovvero anche se le spese sostenute vengono recuperate parzialmente mediante detrazione irpef.

In tal senso si esprime l’Agenzia delle entrate nella risposta 204/2021; in particolare richiama la Cassazione (sentenza n. 16538/2018) sulle spese incrementative, rilevanti ai fini del computo.

Secondo la Suprema corte, le spese incrementative sono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene”. Inoltre, continua la Cassazione, “sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (…) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D’altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile. L’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.

Alla luce dei principi menzionati, l’Agenzia ritiene che le spese, sebbene non effettivamente sostenute dall’istante attraverso lo sconto in fattura, possono rientrare tra le spese incrementative, nell’accezione formulata dalla Cassazione nella citata sentenza, in quanto non attengono alla normale gestione del bene ma ne hanno aumentato il valore. Tali spese, quindi, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra-quinquennale del fabbricato, tra i costi inerenti all’immobile stesso ed essere dedotti dal prezzo di vendita.

Non rileva, ai fini dei quesiti sottoposti al vaglio dell’Agenzia, il fatto che le spese diano diritto al Superbonus o che l’istante intenda fruire dello sconto in fattura, in alternativa alla detrazione d’imposta.

Limiti al trasferimento agevolato di beni rinvenienti da contratti di leasing risolti per inadempienza dell’utilizzatore

L’articolo 35 comma 10-ter.1del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa “Alle cessioni, effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati di cui all’articolo 106 del d.lgs 385/93, nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore.

Nella risposta n.54/2021, l’Agenzia delle Entrate si occupa del caso di trasferimento di immobili già oggetto di leasing rispolto per inadempimento dell’utilizzatore che, tuttavia, non vengono ceduti dall’originario Locatore, ma da parte di un intermediario finanziario ex art.106 TUB al quale detti immobili sono pervenuti per effetto di una cessione di rapporti giuridici individuabili in blocco, ai sensi dell’articolo 58 dello stesso TUB e chiarisce che “ad essere agevolata non è la cessione dell’immobile in sé, bensì la società di leasing che, avendo risolto il contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, decide di cedere l’immobile. Tale circostanza non ricorre, dunque, nel caso in cui la società cedente non abbia risolto un contratto di leasing immobiliare. In considerazione del tenore letterale della previsione agevolativa in commento, (“esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria”, ovvero “immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore”) si ritiene che l’agevolazione in parola possa essere applicata solo al ricorrere del requisito soggettivo in capo al cedente (banca o intermediario finanziario), per effetto della particolare provenienza dell’immobile acquistato“

Pertanto se il contratto di leasing viene risolto per inadempimento dell’utilizzatore può godere dell’agevolazione solo il trasferimento dalla società di leasing ad un terzo acquirente, e non anche non il trasferimento di detto immobile da parte di un intermediario che non abbia originariamente sottoscritto il contratto di leasing e che, abbia, invece, acquisito la proprietà del bene dopo la risoluzione per effetto di una operazione di una cessione di rapporti giuridici individuabili in blocco, ai sensi dell’articolo 58 dello stesso TUB

Assegnazioni a tassa fissa per beneficiari di trust

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta 106/2021, torna sul tema della tassazione applicabile alle assegnazioni di beni ai beneficiari di trust.

In  linea  di  principio,  si  evidenzia  che  l’attribuzione  di  beni  e/o  diritti  ai beneficiari  di  trust  da  parte  del  trustee  potrebbe  determinare  l’applicazione dell’imposta  sulle  successioni  e  donazioni  al  verificarsi  dei  presupposti  previsti  dalle disposizioni di cui al decreto legislativo n. 346 del 1990.

In  particolare,  nella  fattispecie  in  esame,  merita  rilievo  la circostanza che il soggetto disponente coincida con il soggetto beneficiario del  Trust.

Nella  fattispecie  in  esame,  quindi,  l’assenza  di  un  trasferimento  intersoggettivo preclude  l’applicazione  dell’imposta  di  donazione  per  carenza  del  presupposto oggettivo  di  cui  all’articolo  1  del  citato  decreto  legislativo,  mancando  un  trasferimento di ricchezza.

Tale  conclusione  trova  riscontro  nella  recente  giurisprudenza  della  Corte  di Cassazione  che,  nella  Sentenza  n.  10256  del  29  maggio  2020,  ha  chiarito  che  «solo l’attribuzione  al  beneficiario,  che  come  detto  deve  essere  diverso  dal  disponente  può considerarsi,  nel  trust,  il  fatto  suscettibile  di  manifestare  il  presupposto  dell’imposta sul trasferimento di ricchezza».

La sospensione covid 19 non si applica al termine per ultimazione della prima casa

L’agenzia delle Entrata nella risposta ad interpello n.39/2021 , dopo aver ribadito che:

a) agevolazioni in esame spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione non di lusso

b) la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può
essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione,
debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto;

afferma che la sospensione prevista dall’articolo 24 del decreto-legge n. 23 del 2020, è tassativa e vale solo per i seguenti termini:

  • il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente
    deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile
    acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di
    acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria
    abitazione principale;
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un
    immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita
    dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta,
    acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”. E’ infine sospeso il termine di un anno
    dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il
    riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale
    ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di
    registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente
    acquisto agevolato